Desde siempre el urbanismo ha sido una función fundamental del Estado como organización primordial en la historia de la civilización humana.
¿ Y qué es el derecho urbanístico?
Este concepto se refiere a la necesidad de continuar el desarrollo de los asentamientos o ciudades pero de una forma ordenada y en cumplimiento de reglas que obviamente han cambiado de periodo en periodo, pero que en definitiva tienden a responder a lo que solicita el estado del arte sobre la materia, garantizando principios como la función pública y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general, la distribución equitativa de las cargas y los beneficios, entre otros.
Derecho urbanístico en Colombia
En Colombia no hemos sido la excepción a esta regla general, y en los tiempos modernos, a saber, desde la expedición de la ley 388 de 1997, contamos con un sistema que funciona en términos generales así:
1. La Planeación Territorial
Se realiza a nivel municipal, buscando garantizar los principios antes subrayados, así mismo este sistema, pretende realizar el ejercicio desde un órgano cercano y elegido de forma popular o democrática, con componentes técnicos desde lo sustancial y procedimental.
2. POT (Plan de ordenamiento territorial)
El instrumento más general e importante para lograr estos objetivos se denomina POT (Plan de ordenamiento territorial), PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial) o EOT (Esquema de Ordenamiento Territorial), nombres que varían dependiendo la cantidad de habitantes de cada municipalidad.
3. Periodicidad del POT
Estos planes son de largo plazo y establecen de manera general, los usos del suelo, las densidades, los esquemas de cargas y beneficios entre otra gran cantidad de asuntos relevantes y necesarios para el ordenamiento.
Ahora bien, hay que aclarar que estos esquemas por si solos no logran desarrollar los territorios, pues a fin de cuentas estos son demasiado generales, razón por la cual se requieren otros instrumentos más específicos, conocidos como planes parciales o incluso las mismas licencias urbanísticas en sus diversas tipologías, para alcanzar ese objetivo final.
4. Licencias urbanísticas
Son el último eslabón en la cadena del ordenamiento territorial, pero probablemente sean el más importante de todos, pues son los que materializan las normas de mayor jerarquía, otorgando derechos y obligaciones específicas para los constructores y desarrolladores del territorio.
5. Asesoría legal según la normativa en desarrollo urbano
Con fundamento en lo anterior, es claro que todo proyecto de desarrollo inmobiliario debe tener en cuenta cada una de las normas antes mencionadas, desde las más generales hasta las más específicas, de ahí, la importancia de desarrollar estos proyectos desde una óptica multi e interdisciplinaria, con presencia de abogados expertos en derecho urbanísticos y que conozcan la norma específica de la municipalidad que recibirá el desarrollo.
6. Entes legales y del estado
Las entidades públicas relacionadas con este sistema son: las alcaldías, los concejos municipales, las secretarías de planeación y en donde existan las curadurías.
7. Ordenamiento jurídico
Ahora bien, como suele ser el caso con todo el ordenamiento jurídico, la aplicación de todas estas disposiciones cuenta con modificaciones de diversa índole, hoy en día por ejemplo no podríamos hablar de una vigencia plena de la Ley 388, dado que existen una gran variedad de decretos reglamentarios que la complementan y modifican.
Al mismo tiempo, la aplicación práctica de la norma ha sido muy compleja y donde debería reinar el orden, en algunas ocasiones ha prosperado el caos y la falta de control o actualización, asunto este que resulta mucho más cierto en los sectores rurales del país, lo que nos lleva al último punto.
¿Por qué es importante asesorarse legalmente al construir o invertir en vivienda o finca raíz?
Contar con el acompañamiento de abogados especializados en derecho urbanístico permite interpretar correctamente las disposiciones vigentes, adaptarse a sus constantes cambios y evitar errores que pueden traducirse en sanciones, demoras o incluso en la inviabilidad de proyectos. Además, garantiza que el desarrollo inmobiliario se ajuste tanto a las normativas locales como a los principios constitucionales, asegurando un crecimiento urbano ordenado, sostenible y en armonía con el interés general.
En Cuadro legal y entendiendo la necesidad del contexto actual en Medellín y Colombia, contamos con Abogados especialistas en Derecho Urbanístico que te acompañan en todo el proceso.
