Comprar vivienda en Colombia es un proceso complejo, dado que el mismo no se encuentra regulado de una manera muy detallada, por lo tanto, es preciso hacer énfasis en el cuidado que se debe tomar a la hora de gestionar una venta inmobiliaria exitosa y acompañarse por abogados en derecho inmobiliario.
Paso a paso legal
¿Es necesario tener asesoría legal para invertir en finca raíz en Colombia?
Colombia brinda protección especial a los consumidores inmobiliarios con el estatuto del consumidor (ley 1480 de 2010), la ley de vivienda segura (decreto 1203 de julio de 2017), ley 338 y la circular única de la Superintendencia de Industria y Comercio. Sin embargo, la profesión de agente inmobiliario tiene muchos vacíos legales que impiden ejercer la misma de la manera adecuada. Hoy en día, las agencias inmobiliarias no cuentan con una ley que les regule y que les brinde ciertas protecciones a la hora de la intermediación inmobiliaria.
Teniendo en cuenta lo anterior te damos un paso a paso y los documentos necesarios para llevar a cabo una gestión exitosa en materia de ventas y de arriendos de bienes inmuebles siendo intermediario.
Para comprar vivienda en Colombia debemos de contar con los siguientes documentos:
- Contrato de promesa de compraventa
- Contrato de corretaje
- Poder
- Contrato de confidencialidad
- Acuerdo o pacto de exclusividad (opcional)
- Contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria
- Cuenta de cobro o factura dependiendo de cada caso
Paso a paso legal para comprar vivienda en Colombia
Paso 1: Elige bien y asegura con un contrato de corretaje
Como primera medida, será necesario conseguir la propiedad inmobiliaria que va a ser vendida. Para ello se deben utilizar estrategias de captación y de mercadeo que no serán tocadas en este artículo. Posteriormente, es muy importante suscribir con el propietario del inmueble un contrato de corretaje, en el cual se asegura el pago de la comisión. Debemos dejar claro el número de cuenta bancaria en la cual se depositarán los dineros en caso de cerrarse el negocio.
Paso 2: Exclusividad
Así mismo, puede o no ser sellado un acuerdo o pacto de de exclusividad con el propietario del inmueble, en aras de obtener el derecho de intermediación exclusiva sobre el inmueble en cuestión, en otras palabras, ser la única persona facultada para ofrecer dicho bien. Lo que en palabras no tan técnicas, este paso habla de la posibilidad de firmar un contrato con el dueño del inmueble para que solo tú (o tu agencia) tengas el derecho de ofrecer ese inmueble en venta o arriendo.
Además suscribir un poder para recibir los dineros en caso de cumplirse la condición esencial del contrato de corretaje, esto es, que se venda el inmueble con ocasión de nuestra intermediación, para así evitar que el propietario reciba los dineros y no pague la comisión.
Paso 3: Contratos de confidencialidad
Posteriormente al conseguir el posible comprador del inmueble, éste debe firmar con el agente inmobiliario un contrato de confidencialidad, con una cláusula indemnizatoria establecida de común acuerdo, en caso de que use inadecuadamente la información otorgada.
Es muy común en el sector inmobiliario que los inmuebles se venden a través de 2 o más agentes, para lo cual estará el agente que capta al propietario y el agente que capta al comprador. Para que el agente que captó al propietario siga con el control de la transacción, es necesario firmar con el agente que captó al comprador, un contrato de confidencialidad para que mantenga la información de manera reservada, so pena de pagar una indemnización pactada de mutuo acuerdo.
Paso 4: Contrato de colaboración
También es necesario firmar con el agente captador del comprador, un contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria, para que en caso que el comprador decida realizar la compra del inmueble, el agente captador del comprador reciba parte de la comisión.
Paso 5: Contrato de Promesa de Compraventa
Posterior a la decisión del comprador de realizar la compra, es necesario redactar un contrato de promesa de compraventa donde, el promitente comprador se comprometa a realizar los pagos al propietario para la futura compra del inmueble. Esta promesa de compraventa es fundamental porque es la que les dará seguridad a los intermediarios inmobiliarios a la hora de recibir su comisión. En esa misma promesa de compraventa se establecen los porcentajes de comisión destinados al agente captador o captadores (en caso de haber 2 o más). Hay que tener en cuenta que para que el promitente comprador firme este contrato es necesario demostrar capacidad de pago para la compra del inmueble y tener crédito aprobado por la entidad financiera en caso de ser necesario.
Paso 6: Estudio de títulos
En la mayoría de los casos, resulta de gran valor e importancia realizar un estudio de títulos del bien, en aras de determinar si existen o no obstáculos para su tradición o actos que puedan poner en riesgo la propiedad futura del comprador y también, dado que vivimos en un país que ha sufrido tantos años el flagelo del narcotráfico y el conflicto armado, es valioso que el estudio revise cada persona mencionada en el certificado, de cara al Sistema de Administración de Riesgos del Lavado de activos y Financiación del terrorismo.
Paso 7: Firma de la promesa y a la notaría
Posterior a la firma de la promesa, ya habrá un término establecido para la escrituración en notaría del inmueble a favor del promitente comprador, es necesario tener una cuenta de cobro o factura, donde el propietario del inmueble se comprometa a pagar el valor de la comisión a los intermediarios involucrados. Este documento tiene valor de título ejecutivo y será mucho más fácil de ser cobrada vía jurídica, tanto en materia probatoria como en cuanto al tiempo que toma el procedimiento.
En conclusión
La intermediación inmobiliaria en Colombia requiere más que solo encontrar compradores o vendedores: implica seguir un proceso legal bien estructurado que protege los intereses de todas las partes. Desde el contrato de corretaje hasta la escrituración, cada paso asegura transparencia, derecho al pago de comisiones y seguridad jurídica.
Aplicar este paso a paso no solo profesionaliza tu gestión como agente, sino que también te brinda respaldo legal en cada negocio. Si buscas cerrar ventas con confianza y evitar problemas futuros, este enfoque es clave.
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