Desde siempre el urbanismo ha sido una función fundamental del Estado como organización primordial en la historia de la civilización humana, este concepto se refiere a la necesidad de continuar el desarrollo de los asentamientos o ciudades pero de una forma ordenada y en cumplimiento de reglas que obviamente han cambiado de periodo en periodo, pero que en definitiva tienden a responder a lo que solicita el estado del arte sobre la materia, garantizando principios como la función pública y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general, la distribución equitativa de las cargas y los beneficios, entre otros.

En Colombia no hemos sido la excepción a esta regla general, y en los tiempos modernos, a saber, desde la expedición de la ley 388 de 1997, contamos con un sistema que funciona en términos generales así:

1. La planeación territorial se realiza a nivel municipal, buscando garantizar los principios antes subrayados, así mismo este sistema, pretende realizar el ejercicio desde un órgano cercano y elegido de forma popular o democrática, con componentes técnicos desde lo sustancial y procedimental.

2. El instrumento más general e importante para lograr estos objetivos se denomina POT (Plan de ordenamiento territorial), PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial) o EOT (Esquema de Ordenamiento Territorial), nombres que varían dependiendo la cantidad de habitantes de cada municipalidad.

3. Estos planes son de largo plazo y establecen de manera general, los usos del suelo, las densidades, los esquemas de cargas y beneficios entre otra gran cantidad de asuntos relevantes y necesarios para el ordenamiento.

4. Ahora bien, hay que aclarar que estos esquemas por si solos no logran desarrollar los territorios, pues a fin de cuentas estos son demasiado generales, razón por la cual se requieren otros instrumentos más específicos, conocidos como planes parciales o incluso las mismas licencias urbanísticas en sus diversas tipologías, para alcanzar ese objetivo final.

5. Las licencias urbanísticas son el último eslabón en la cadena del ordenamiento territorial, pero probablemente sean el más importante de todos, pues son los que materializan las normas de mayor jerarquía, otorgar derechos y obligaciones especificas para los constructores y desarrolladores del territorio.

6. Con fundamento en lo anterior, es claro que todo proyecto de desarrollo inmobiliario debe tener en cuenta cada una de las normas antes mencionadas, desde las más generales hasta las más especificas, de ahí, la importancia de desarrollar estos proyectos desde una óptica multi e interdisciplinaria, con presencia de abogados expertos en derecho urbanísticos y que conozcan la norma especifica de la municipalidad que recibirá el desarrollo.

7. Las entidades públicas relacionadas con este sistema son: las alcaldías, los concejos municipales, las secretarías de planeación y en donde existan las curadurías.

Ahora bien, como suele ser el caso con todo el ordenamiento jurídico, la aplicación de todas estas disposiciones cuenta con modificaciones de diversa índole, hoy en día por ejemplo no podríamos hablar de una vigencia plena de la Ley 388, dado que existen una gran variedad de decretos reglamentarios que la complementan y modifican.

Al mismo tiempo, la aplicación práctica de la norma ha sido muy compleja y donde debería reinar el orden, en algunas ocasiones ha prosperado el caos y la falta de control o actualización, asunto este que resulta mucho más cierto en los sectores rurales del país.

Como conclusión, quisiera insistir en la relevancia del urbanismo para el correcto desarrollo de nuestro país, así como en el hecho que todo ejercicio de planeación o ejecución de esta índole amerita la participación de profesionales de diversas especialidades para garantizar la viabilidad financiera y técnica para todas las partes involucradas.

Autor: Santiago Pinzón Sosa
Abogado.