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CÓMO COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA

Comprar vivienda en Colombia es un proceso bastante complejo, dado que el mismo no se encuentra regulado de una manera muy detallada, por lo tanto, es preciso hacer énfasis en el cuidado que se debe tomar a la hora de gestionar una venta inmobiliaria exitosa y acompañarse por abogados especialistas en derecho inmobiliario.

Colombia brinda protección especial a los consumidores inmobiliarios con el estatuto del consumidor (ley 1480 de 2010), la ley de vivienda segura (decreto 1203 de julio de 2017), ley 338 y la circular única de la Superintendencia de Industria y Comercio. Sin embargo, la profesión de agente inmobiliario tiene muchos vacíos legales que impiden ejercer la misma de la manera adecuada.
Hoy en día, los agentes inmobiliarios no cuentan con una ley que los regule y que les brinde ciertas protecciones a la hora de la intermediación inmobiliaria, por lo tanto reseñaremos los documentos y pasos necesarios para llevar a cabo una gestión exitosa en materia de ventas y de arriendos de bienes inmuebles.
Para comprar vivienda en Colombia debemos de contar con los siguientes documentos:

  1. Contrato de promesa de compraventa
  2. Contrato de corretaje
  3. Poder
  4. Contrato de confidencialidad
  5. Acuerdo o pacto de exclusividad (opcional)
  6. Contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria
  7. Cuenta de cobro o factura dependiendo de cada caso

Y deben integrarse de la siguiente manera:
Paso 1: como primera medida, será necesario conseguir la propiedad inmobiliaria que va a ser vendida. Para ello se deben utilizar estrategias de captación y de mercadeo que no serán tocadas en este artículo. Posteriormente, es muy importante suscribir con el propietario del inmueble un contrato de corretaje, en el cual se asegura el pago de la comisión. Debemos dejar claro el número de cuenta bancaria en la cual se depositarán los dineros en caso de cerrarse el negocio.
Paso 2: así mismo, puede o no ser sellado un acuerdo o pacto de de exclusividad con el propietario del inmueble, en aras de obtener el derecho de intermediación exclusiva sobre el inmueble en cuestión, en otras palabras, ser la única persona facultada para ofrecer dicho bien.
Paso 3: suscribir un poder para recibir los dineros en caso de cumplirse la condición esencial del contrato de corretaje, esto es, que se venda el inmueble con ocasión de nuestra intermediación, para así evitar que el propietario reciba los dineros y no pague la comisión.
Paso 4: posteriormente al conseguir el posible comprador del inmueble, este debe firmar con el agente inmobiliario un contrato de confidencialidad, con una clausula indemnizatoria establecida de común acuerdo, en caso de que use inadecuadamente la información otorgada.
Paso 5: es muy común en el sector inmobiliario que los inmuebles se vendan a través de 2 o mas agentes, para lo cual estará el agente que capta al propietario y el agente que capta al comprador. Para que el agente que captó al propietario siga con el control de la transacción, es necesario firmar con el agente que captó al comprador, un contrato de confidencialidad para que mantenga la información de manera reservada, so pena de pagar una indemnización pactada de mutuo acuerdo.
También es necesario firmar con el agente captador del comprador un contrato de colaboración en intermediación inmobiliaria, para que en caso que el comprador decida realizar la compra del inmueble, el agente captador del comprador reciba parte de la comisión.
Paso 6: posterior a la decisión del comprador de realizar la compra, es necesario redactar un contrato de promesa de compraventa donde, el promitente comprador se comprometa a realizar los pagos al propietario para la futura compra del inmueble. Esta promesa de compraventa es fundamental porque es la que les dará seguridad a los intermediarios inmobiliarios a la hora de recibir su comisión. En esa misma promesa de compraventa se establecen los porcentajes de comisión destinados al agente captador o captadores (en caso de haber 2 o más). Hay que tener en cuenta que para que el promitente comprador firme este contrato es necesario demostrar capacidad de pago para la compra del inmueble y tener crédito aprobado por la entidad financiera en caso de ser necesario.
Paso 7: en la mayoría de los casos, resulta de gran valor e importancia realizar un estudio de títulos del bien, en aras de determinar si existen o no obstáculos para su tradición o actos que puedan poner en riesgo la propiedad futura del comprador y también, dado que vivimos en un país que ha sufrido tantos años el flagelo del narcotrafico y el conflicto armado, es valioso que el estudio revise cada persona mencionada en el certificado, de cara al Sistema de Administración de Riesgos del Lavado de activos y Financiación del terrorismo.
Paso 8: posterior a la firma de la promesa, ya habrá un término establecido para la escrituración en notaria del inmueble a favor del promitente comprador, es necesario tener una cuenta de cobro o factura, donde el propietario del inmueble se comprometa a pagar el valor de la comisión a los intermediarios involucrados. Este documento tiene valor de título ejecutivo y será mucho más fácil de ser cobrada vía jurídica, tanto en materia probatoria como en cuanto al tiempo que toma el procedimiento.
 
Elaborado por: Justo Diaz Pinto
Editado por: Santiago Pinzon Sosa

https://sitio-nuevo.cuadrolegal.com

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