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LAS 10 HERRAMIENTAS JURÍDICAS MÁS USADAS POR LOS CONSTRUCTORES EN COLOMBIA

Actualmente el ordenamiento jurídico colombiano a pesar de su debilidad en la regulación del sector inmobiliario y de la construcción, les provee a los constructores de una serie de herramientas para la consecución de sus objetivos, dichas herramientas les otorgan dinamicidad a los proyectos y confianza a los futuros compradores de las unidades inmobiliarias.
Existen más de 10 herramientas, pero estas son las que nuestros expertos en derecho inmobiliario y urbanístico consideran más importantes:
1. Encargo fiduciario de preventas: esta modalidad fiduciaria, en términos sencillos es donde el fideicomitente (o promotor del proyecto) le entrega una carta de instrucciones y las condiciones técnicas para la consecución del punto de equilibrio a la fiduciaria, donde ésta  mediante un contrato de vinculación con los beneficiarios del proyecto (compradores sobre planos) recoge el dinero y una vez llegado al punto de equilibrio establecido en las condiciones técnicas por el fideicomitente desembolsará el dinero al precitado fideicomitente. Posterior al desembolso del dinero, la responsabilidad de la administración del dinero del proyecto recae sobre el fideicomitente. Esta herramienta suele brindarle una confianza limitada al beneficiario o futuro comprador de las unidades inmobiliarias, ya que lo protege solo hasta la consecución del punto de equilibrio.
2. Fiducia inmobiliaria integral: en esta modalidad se constituye un patrimonio autónomo y la fiducia no solo administra el dinero hasta la consecución del punto de equilibrio, si no que esta va desembolsado de acuerdo al avance de obra y está pendiente que el dinero de los beneficiarios sea utilizado en el proyecto para el cual se destinan los recursos. En la fiducia inmobiliaria, la fiducia acompaña al beneficiario hasta la escrituración de las unidades inmobiliarias del proyecto en cuestión, sin embargo, puede variar de acuerdo como se pacte en el contrato de vinculación con el beneficiario y en el contrato con el fideicomitente.
3.Compra de derechos de construcción: la cual explicaremos con el siguiente ejemplo: digamos que un lote, la norma urbanística solo permite construir una torre de 10 pisos, pero si el constructor quiere hacer más de 10 pisos, necesita autorización por parte de la administración pública, para lo cual debe pagar un dinero para que el aprovechamiento sea aumentado. La compra de derechos es completamente legal y debe estar establecida en el plan de ordenamiento territorial del municipio o en su defecto en el EOT o PBOT.
4. Transferencia de derechos de construcción: supongamos que el constructor quiere hacer una torre de diez pisos en un lote, pero la norma solo le autoriza realizar cinco. En este caso, el constructor va a planeación y se da cuenta que hay una zona que le permite transferir esos derechos de construcción sobre 5 pisos más. Él solicita la transferencia y posteriormente podrá edificar los 10 pisos.
5. Obras por impuestos: la cual es aplicable a las personas jurídicas contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios que en el año o período gravable obtengan ingresos brutos iguales o superiores a 33.610 UVT, podrán efectuar el pago hasta del cincuenta por ciento (50%) del impuesto a cargo determinado, en la correspondiente declaración de renta, mediante la destinación de dicho valor a la inversión directa en la ejecución de proyectos viabilizados y prioritarios de trascendencia social en los diferentes municipios ubicados en las Zomac, que se encuentren debidamente aprobados por la Agencia para la Renovación del Territorio ART, previo visto bueno del Departamento Nacional de Planeación (DNP), relacionados con el suministro de agua potable, alcantarillado, energía, salud pública, educación pública o construcción y/o reparación de  infraestructura vial.
6. Zonas receptoras de obligaciones urbanísticas: Toda licencia de construcción le otorga unas cargas y unos beneficios, los beneficios se definen como el aporte económico que te da el proyecto, tales como la venta o arriendo de cierto número de unidades inmobiliarias, las cargas son las obligaciones que tiene el constructor producto de esas obras, tales como: el equipamiento urbanístico y espacio público. Digamos que por cierta construcción le toca ceder una faja de terreno de su lote para dárselo al estado, a usted no le conviene ceder esa faja de terreno porque no le es rentable, sin embargo, en el plan de ordenamiento territorial hay unas zonas receptoras de obligaciones urbanísticas y usted elige ceder una faja de terreno de otro lote que le es menos rentable.
7. PUG o planteamiento urbanístico general: El cual significa congelar la norma urbanística de un área de terreno para posteriormente lotear por etapas y por cada etapa una licencia urbanística con la norma congelada en el tiempo. El PUG es muy utilizado en proyectos macro que requieren de mucho tiempo y financiación para su estructuración, gestión y finalización.
8. Licencias de ecoturismo: Supongamos que tiene un lote de 10.000 metros cuadrados, quiere hacer 10 cabañas y cuenta con el presupuesto para hacerlo, pero la norma solo le deja hacer 3 por hectárea. En este caso puede solicitar una licencia de ecoturismo, esta licencia no le permite vender las 10 cabañas (solo puede vender 3), pero si le permitirá construir las 10 para arrendarlas a visitantes o turistas que se acerquen al lugar. Esta herramienta es utilizada en el sector hotelero y de turismo para proyectos en donde el aprovechamiento urbanístico es bajo, pero le permite construir más unidades inmobiliarias.
9. Licencias urbanísticas: De ellas depende el éxito de una construcción en términos jurídicos, so pena de incurrir en causal de demolición y en multas que oscilan entre 30 y 500 salarios mínimos mensuales vigentes, sin excluir las respectivas acciones policivas.
10. Plan de ordenamiento territorial: Finalmente la más importante de las herramientas es el plan de ordenamiento territorial, que es donde se encuentra consignado todo lo relativo a la norma urbanística y sus aprovechamientos dependiendo del polígono o ubicación de los predios, el POT, PBOT y EOT son prácticamente los instrumentos de planificación que le dan el valor al suelo y es el punto de partida más importante en el estudio de pre-factibilidad y factibilidad de un proyecto inmobiliario.
Como puede notarlo, en Cuadro Legal contamos con un amplio y extenso conocimiento en temas de derecho inmobiliario y urbanístico. Y Somos una excelente opción para quienes requieren de una asesoría en sus proyectos inmobiliarios.
 
Autor: Justo Diaz Pinto.
Editor: Santiago Pinzón

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